苏州河畔正在建设的大型城市综合体“天安阳光·千树”，造型奇特，东西两座建筑物上种满了树。这个处在市级保护建筑阜丰福新面粉厂旧址的综合体，将老建筑纳入商业开发，修旧如旧，让老建筑保护与商业开发紧密地结合在一起。在此过程中，如何谨慎妥善地对老房子进行修缮改造，用好历史传承下来的文化IP（知识产权）和都市场景？

一、面粉厂老建筑以全新形式复活

由香港开发商打造的“天安阳光·千树”大型城市综合体，今后将有精品购物、餐饮休闲、旅游娱乐等功能。莫干山路120号的苏州河“叉袋角”半岛区域，矗立着福新第四面粉厂、福新第八面粉厂、福新第二面粉厂的多栋历史建筑。福新面粉公司二、四、八厂旧址位于阜丰面粉厂西侧沿苏州河南岸排列，东西长390米，是当时中国面粉工业中最大的联合工厂。

如今，随着“天安阳光·千树”的打桩声，面粉厂通过一种全新的形式复活。福新厂的这处厂房建于1898年，占地面积227.1平方米，建筑面积1045.92平方米。未来规划引入一家高档餐饮企业，在每个楼层打造一种风格鲜明的美食品类。

二、老地标IP被商业开发重新利用

河畔老厂房与现代新建筑体结合，是上海城市更新的又一典型案例，正符合了目前上海“中心城区以保护保留为主，拆除为例外”的总体要求。但近几年老厂房改造的思路，似乎和以前不太一样。用曾策划并运营1933老厂坊等一批项目的天物空间总经理荆超的话来说，未来城市的构建将给空间赋予更多意义和生命力，特别注重三个核心原则，即共享、IP与场景。其中，共享来源于生活的碎片化，其成为不可取代的过程。而无论是未来的居住空间、商业空间，还是办公空间，都需要一个赋有场景的、蕴含IP 的环境，把多样业态融合在一起。

三、让升级版老建筑产生商业价值

让老建筑升级而来的新项目产生商业价值，这不仅是设计师面临的问题，也是所有这些商业体所需要面对的。这些项目有些共同点：周边有高档居住区作为购买力、消费能力的支撑；建筑文化得以保留与传承，并配有现代化内部设施；把握海派文化的精髓，引入知名品牌和优秀主题店面；以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场等。对此，大型房地产项目策划人邹毅建议，建筑是最能承载城市记忆的一种载体，老建筑本身意义已经存在，所以首先要挖掘它的历史文化价值、情感共鸣、情怀记忆等，匹配商业形成一个独特的体验空间，让商业逻辑更绽放魅力；其次，利用老建筑形成独有的商业主题，通过唯一性引起消费力的变化。如今倡导的是体验性消费，不仅强调真实性功能需求，还强调在逛的过程中产生非目的性消费。

改造的商业项目，在定位、招商、运营等方面需要整体契合这个特定场地的需求。老建筑改造商业并不适合所有业态，例如过于喧闹的娱乐业态就不适合入驻。因此在招商环节控制业态，通过高端化、小众化、艺术特色定位提高利润率和项目整体品质。

在如今电商冲击传统商业与奢侈品行业的背景下，消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加，文化创意元素备受追捧。零售商品不只是为了消费和使用，更是为了体验和纪念。在这场商业变革中其实质不是店铺形态之战，而是商业模式之战，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所。老建筑独有的体验空间与此类模式无疑是一组完美搭配。

这样的保护措施实施以后，将让一些历史老建筑旧貌换新颜，融入现代都市生活之中。

（文章来源：《解放日报》2018年5月29日第5版，作者：栾吟之）