智库视点：2026年3月4日，苹果春季新品体验活动在上海长宁区淮海西路570号的A.F.A举行，这是苹果首次将全球新品首发的主场设在中国。这场备受全球关注的活动，不仅展示了科技品牌的创新成果，更让上海A.F.A这个由百年钢铁厂改造而来的城市艺术综合体备受关注。工业遗产改造为城市艺术综合体，正成为城市更新、文旅消费的新增长点。上海文旅产业研究院助理研究员张雪撰文，深入分析了上海A.F.A以艺文塑造场景、以场景驱动消费，从百年钢铁厂蝶变先锋文化聚集地的工业遗产焕新之路。

一、从“工业锈带”到“消费秀场”

2026年3月，苹果春季新品体验活动在A.F.A的ROJO艺文空间举行，这也是该品牌首次将全球新品首发的主场放在中国。活动期间，来自全球的媒体、科技爱好者与消费者汇聚于此，让这座昔日钢铁厂成为全球科技与时尚的焦点——曾经的“工业锈带”上的老厂房，已然变成了“消费秀场”。

工业遗存的再利用，本质上是将“生产空间”转化为“文化空间”“消费空间”。当空间具备历史厚度与场景差异化优势时，更容易形成稳定客流，并带动餐饮、文创等多元业态协同发展。上海A.F.A之所以能够构建强大的文旅消费引力，吸引众多时尚品牌在此首秀，关键在于其在消费场景的构建：

第一，空间维度的“新旧共生”。上海A.F.A的一大亮点——ROJO艺文空间在改造过程中运用BIM建模等数字化手段，既保留了工业记忆的物质载体——红砖墙面、高窗、钢屋架、钢筋混凝土柱乃至淬火池，又通过功能更新使其适应现代消费需求。这种“新旧共生”的空间语言本身就成为吸引消费者的视觉资产。

第二，内容维度的“艺文驱动”。不同于传统商业体“先招商后运营”的逻辑，A.F.A以艺文内容作为“流量入口”。ROJO艺文空间自开放以来，已举办宝格丽珠宝大展、拉夫劳伦2025春季时装大秀、Prada FW25新品预览会、Tom Ford限时主题展等一系列全球顶级品牌活动。这些活动在短期内制造了高密度的人流，并持续为A.F.A注入“文化资本”——一种无法用金钱衡量的品牌势能，这种势能反过来又吸引了更多顶级品牌和高端消费者的入驻。

第三，业态维度的“复合共生”。A.F.A总建筑面积约23万平方米，涵盖3栋甲级写字楼、4栋总部独栋、5万平方米商业以及ROJO艺文空间，形成多元协同格局，创造了跨场景消费的协同效应。

第四，生态维度的“绿色溢价”。A.F.A办公楼已获LEED、WELL、绿建二星建筑认证，项目绿化率高达22%，在内环中心城区打造了低密度花园式办公环境。在寸土寸金的上海内环，这种生态价值本身就是一种稀缺资源，也是吸引高端品牌和总部企业的差异化竞争力。

工业遗产空间不仅是消费发生的场所，更是消费内容本身。消费者购买的不只是商品或服务，还有附着在消费行为之上的文化体验和身份认同。工业遗产改造空间恰好提供了这种“意义”的物质载体——它让消费者感受到自己不仅仅是“买东西”，而是在“参与历史”“体验文化”“打卡潮流”。这正是工业遗产改造空间相比传统商业体的核心竞争优势。

二、全球顶级品牌的“认证效应”

全球知名品牌选择 A.F.A 作为重要活动的举办地，充分体现了其对该项目空间价值与品牌定位的认可，也产生了显著的“认证效应”，带来了多重文旅经济价值。

一是流量溢出。国际品牌活动带来的“全球流量”不仅是媒体曝光，更是对A.F.A品牌势能的提升。据中新社报道，A.F.A以“竣备即启航”的姿态对外传递出强烈信号：一个兼具历史厚度、国际视野与可持续理念的城市更新范本正稳步走来。

二是产业链带动。高端品牌活动吸引了来自全球的媒体、行业嘉宾、意见领袖，这些高端商务人群在活动期间的住宿、餐饮、交通消费，构成了直接的文旅经济贡献。更重要的是，这类高规格活动培养了A.F.A承接大型商务活动的能力和经验，为其打开了高端会议、品牌发布、时尚秀场等B端市场。

三是空间价值重估。全球顶级品牌的“盖章认证”使A.F.A在上海商业地产市场中的定位得到提升。据A.F.A项目负责人介绍，项目招商已进入实质推进阶段，正与国内外顶尖商业品牌及总部企业密切接洽，购物中心有望在2026年下半年正式启幕。这意味着，国际品牌活动不仅是“一次性”的事件营销，更是A.F.A商业生态启动的催化剂。

值得注意的是，A.F.A并未止步于依靠单次品牌活动带来的短期流量，而是“以艺文塑造场景，以场景驱动消费”持续进行内容生产，将“点状”的大型活动转化为“线性”的日常活力。这些活动精准触达了热爱艺术、设计与生活方式的核心消费群体，持续巩固了A.F.A作为先锋文化聚集地的定位。这些年轻、高消费、高社交活跃度的客群，正是文旅消费升级的核心目标人群。

三、A.F.A为工业遗产改造带来了哪些启示？

当前，中国城镇化率已突破67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间。大规模增量扩张的时代已经过去，存量空间盘活优化已成为城市发展的核心命题。全国范围内存在大量闲置工业资产——老厂房、旧仓库、废弃厂区——亟待激活。A.F.A等标杆案例为这些资产的改造提供了参考。

第一，场景即内容。工业遗产改造的最大价值，在于其提供了“不可复制的场景”。这种场景本身就是消费内容，而非消费的背景板。运营者应将“场景叙事”作为核心产品来打造，而非仅仅将其视为“场地”。A.F.A的经验表明，当场地具备叙事深度和美学质感时，品牌方愿意为“在此举办活动”支付溢价，消费者也愿意为“在此停留”投入时间和金钱。

第二，内容先于招商。A.F.A的运营逻辑是“以艺文塑造场景，以场景驱动消费”——先用高水准的艺文内容建立场域的品牌势能和认知度，再逐步引入商业配套实现消费闭环。这与传统商业体“先招商、后运营”的模式形成鲜明对比。对于闲置资产改造而言，不要急于填满空间，而要先思考“什么内容能让这个空间变得独一无二”。

第三，复合优于单一。单一功能的工业遗产改造空间，无论是纯文创园区还是纯商业体，都难以实现可持续发展。艺术空间、商业配套、办公功能、生态绿地的复合共生，才能创造“24小时活力”。

第四，从“改造”到“运营”。工业遗产改造的最大挑战不在设计阶段，而在运营阶段。A.F.A以“内容驱动运营”的模式——持续引入顶级品牌活动、创意市集、艺术展览、演艺演出，正是对“重改造轻运营”这一通病的有效回应。这要求开发主体从“地产商”思维转向“运营商”思维，将内容生产和社群运营视为核心竞争力。

结语：在消费升级与城市更新的双重语境下，工业遗产改造型城市艺术综合体正在成为文旅消费的新物种。对于全国范围内大量闲置的工业遗产而言，这些“锈带”不是城市的包袱，而是城市最稀缺的文化资源。它们所需要的，不是被铲平、被遗忘，而是被重新发现、重新激活——在保留历史质感的同时，注入当代的内容、连接当代的人群、创造当代的价值。

参考来源 | 中国新闻网（2026年3月10日）；新闻晨报（2026年3月10日）

作者 | 张雪 上海文旅产业研究院助理研究员

编辑 | 柳永婷